许子枋：中国房地产的弱平衡何时打破？
发布日期：2013-06-15 18:57:22 浏览量：1270
受内在或外在的、或者同时受内在与外在因素有效约束的不平衡状态，称之为弱平衡。学术语言如是定义。
当前，政府之手挥舞权杖，意图红袖暗香，让中国房地产业处于弱平衡状态：力图房地产价格在不大涨，也不大跌中找到平衡，力图让房地产政策在挤压部分地区房地产泡沫和防范全国性经济风险中找到平衡，力图在扶持刚需置业和抑制投机置业上找到平衡。
众所周知，房地产业连着投资，牵着消费，是当前之前、乃至当前之后的中国经济的拐杖。过于宽松的货币政策和投机性购房占比过高，必将带来房地产泡沫，最终引发由市场导致的经济危机，这已成共识。但短期内，如果房地产价格和房地产投资大幅下降，也会打破地方财政、金融的弱稳定状态，最终引发由政府导致的经济危机，这似乎未达共识。
面对复杂多变的国际经济环境和国内经济运行的新情况新问题，2012年，我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把握稳中求进的工作主基调，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持就业和社会大局稳定，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，切实防范和化解风险，为党的“十八大”召开创造良好的经济社会环境。
这个宏观政策定调显然是十分理想的，其中，让房价合理回归的提法虽让人浮想联翩、但也算是十分科学的，同时，实行中性的住房金融政策，增加普通商品住房供给，支持自住性需求和改善性需求以防止房地产的快速下滑的结果似乎也是有效的。
从市场表征来看，目前的房地产市场运行显然维持弱平衡状态，符合国家宏观调控政策的预期。全国大多数城市的房价环比总体下降，这是中央调控政策所期望的。土地的购置面积、住宅新开工面积、房屋销售面积的同比下降和房地产开发投资增速的回落，也在意料之中。
据国家统计局日前发布数据，房地产供应方面：仍然在制动的惯性中减速增长。今年一至三月份，房地产开发投资的增速回落。全国房地产开发投资一共是10927亿元，同比增长23.5%。如果扣除价格因素，实际增长20.7%，增速比2011年全年回落了4.4%，比上年同期回落了4.6%。其中，住宅投资7443亿元，同比增长19%，增速比上年全年和上年同期分别回落了11.2%和18.4%。房屋新开工面积39946万平米，同比增长0.3%，增速比上年全年和上年同期分别回落了15.9%和23.1%。其中住宅新开工面积29427万平米，下降5.2%。
房地产需求方面：商品房的销售面积明显下降，待售面积显著提高。一到三月份，全国共销售商品房是15239万平米，同比下降13.6%，住宅销售面积13387万平米，同比下降15.5%。商品住房待售面积全国现在还有30122.2万平米，同比增长35.5%。
整体来看，投机投资性的购房需求因政府强控和预期逆转导致明显减少，大部分城市的新建住宅价格同比增幅放缓，环比下降。由于政府对居民自住的首套购房的政策支持，由于工业化、城镇化还在快速推进，由于户籍制度的改革，就全国来说，静态来看，2012年的市场可能跟2011年的市场大体是相差不远的。
但这种弱平衡状态还能持续多久？
毛泽东说：“所谓平衡，就是矛盾的暂时的相对的统一”。恩格斯说：“一切平衡都只是相对的和暂时的。”从上述数据，我们知道供应增长与需求萎缩的反向运动，必将导致房地产市场弱平衡状态的打破。
作为资本密集性产业，打破弱平衡的诱发点应该是房企资金链。
中国银监会前主席刘明康近日表示，未来三年将有34.5%的地方债到期，涉及4.7万亿人民币，有关地方债，仍有隐忧，但总体风险可控。但内地地产开发商的风险正增大，现时大多数内地房地产商现金流为负数，虽然房地产商会透过各种融资渠道获取资金，但互相担保情况普遍。随着楼价及成交量同步下跌，其资金链会愈趋紧张，第二季较第一季紧张，而下半年亦会较上半年更紧。
但房企资金链的紧张并不必然意味着未来房价的下降，因为它同时也意味着房企的主动与被动退市，也意味着供应下滑以重新寻找与需求的动平衡，也可能意味着房地产政策的逆转。今年一到三月，全国土地的购置面积是7859万平米，同比下降53.9%。这成为弱平衡总要被打破的暗示，也成为两年后供应下滑的明证。
坊间流传，既然中国的房地产调控是政治调控，政治主张将随政府任期而发生变化，这是符合逻辑的，明年的政府换届前后很可能是弱平衡打破的重要时点。由于政府换届产生的“政策落差”自然就是新的平衡的起点。
从经济效率上来看，形成结构上的不平衡，才是形成新的发展的动力源。但从政治格局来看，如果南海争端升级，所有关于房地产的判断都将彻底改写。
文章来源： 永年加固公司 本文链接: http://www.lubanwang.com/a_20130615185741.html 任何关于加固工程的问题和建议，敬请咨询：0591-87868646
当前，政府之手挥舞权杖，意图红袖暗香，让中国房地产业处于弱平衡状态：力图房地产价格在不大涨，也不大跌中找到平衡，力图让房地产政策在挤压部分地区房地产泡沫和防范全国性经济风险中找到平衡，力图在扶持刚需置业和抑制投机置业上找到平衡。
众所周知，房地产业连着投资，牵着消费，是当前之前、乃至当前之后的中国经济的拐杖。过于宽松的货币政策和投机性购房占比过高，必将带来房地产泡沫，最终引发由市场导致的经济危机，这已成共识。但短期内，如果房地产价格和房地产投资大幅下降，也会打破地方财政、金融的弱稳定状态，最终引发由政府导致的经济危机，这似乎未达共识。
面对复杂多变的国际经济环境和国内经济运行的新情况新问题，2012年，我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把握稳中求进的工作主基调，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持就业和社会大局稳定，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，切实防范和化解风险，为党的“十八大”召开创造良好的经济社会环境。
这个宏观政策定调显然是十分理想的，其中，让房价合理回归的提法虽让人浮想联翩、但也算是十分科学的，同时，实行中性的住房金融政策，增加普通商品住房供给，支持自住性需求和改善性需求以防止房地产的快速下滑的结果似乎也是有效的。
从市场表征来看，目前的房地产市场运行显然维持弱平衡状态，符合国家宏观调控政策的预期。全国大多数城市的房价环比总体下降，这是中央调控政策所期望的。土地的购置面积、住宅新开工面积、房屋销售面积的同比下降和房地产开发投资增速的回落，也在意料之中。
据国家统计局日前发布数据，房地产供应方面：仍然在制动的惯性中减速增长。今年一至三月份，房地产开发投资的增速回落。全国房地产开发投资一共是10927亿元，同比增长23.5%。如果扣除价格因素，实际增长20.7%，增速比2011年全年回落了4.4%，比上年同期回落了4.6%。其中，住宅投资7443亿元，同比增长19%，增速比上年全年和上年同期分别回落了11.2%和18.4%。房屋新开工面积39946万平米，同比增长0.3%，增速比上年全年和上年同期分别回落了15.9%和23.1%。其中住宅新开工面积29427万平米，下降5.2%。
房地产需求方面：商品房的销售面积明显下降，待售面积显著提高。一到三月份，全国共销售商品房是15239万平米，同比下降13.6%，住宅销售面积13387万平米，同比下降15.5%。商品住房待售面积全国现在还有30122.2万平米，同比增长35.5%。
整体来看，投机投资性的购房需求因政府强控和预期逆转导致明显减少，大部分城市的新建住宅价格同比增幅放缓，环比下降。由于政府对居民自住的首套购房的政策支持，由于工业化、城镇化还在快速推进，由于户籍制度的改革，就全国来说，静态来看，2012年的市场可能跟2011年的市场大体是相差不远的。
但这种弱平衡状态还能持续多久？
毛泽东说：“所谓平衡，就是矛盾的暂时的相对的统一”。恩格斯说：“一切平衡都只是相对的和暂时的。”从上述数据，我们知道供应增长与需求萎缩的反向运动，必将导致房地产市场弱平衡状态的打破。
作为资本密集性产业，打破弱平衡的诱发点应该是房企资金链。
中国银监会前主席刘明康近日表示，未来三年将有34.5%的地方债到期，涉及4.7万亿人民币，有关地方债，仍有隐忧，但总体风险可控。但内地地产开发商的风险正增大，现时大多数内地房地产商现金流为负数，虽然房地产商会透过各种融资渠道获取资金，但互相担保情况普遍。随着楼价及成交量同步下跌，其资金链会愈趋紧张，第二季较第一季紧张，而下半年亦会较上半年更紧。
但房企资金链的紧张并不必然意味着未来房价的下降，因为它同时也意味着房企的主动与被动退市，也意味着供应下滑以重新寻找与需求的动平衡，也可能意味着房地产政策的逆转。今年一到三月，全国土地的购置面积是7859万平米，同比下降53.9%。这成为弱平衡总要被打破的暗示，也成为两年后供应下滑的明证。
坊间流传，既然中国的房地产调控是政治调控，政治主张将随政府任期而发生变化，这是符合逻辑的，明年的政府换届前后很可能是弱平衡打破的重要时点。由于政府换届产生的“政策落差”自然就是新的平衡的起点。
从经济效率上来看，形成结构上的不平衡，才是形成新的发展的动力源。但从政治格局来看，如果南海争端升级，所有关于房地产的判断都将彻底改写。
文章来源： 永年加固公司 本文链接: http://www.lubanwang.com/a_20130615185741.html 任何关于加固工程的问题和建议，敬请咨询：0591-87868646
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